کاهش قیمت مسکن

عدم خرید و فروش، عامل کاهش قیمت بازار مسکن

برا اساس اعلام بانک مرکزی در طی بازه زمانی سه سال گذشته ، قیمت مسکن در شهر تهران چیزی حدود سه برابر یعنی 300 درصد افزایش داشته است.

با وجود این افزایش شدید قیمت ها ، بازار مسکن در کشور به خصوص در کلان شهرها دچار تناقض بسیار شدیدی شده است. به این صورت که برخی از افراد به دنبال خرید یا اجاره خانه هستند اما به دلیل افزایش قیمت شدید توان خرید یا اجاره را ندارندو از طرفی افرادی هستند که قصد فروش یا اجاره خانه خود را دارند اما به دلیل کاهش توان خرید مردم ، مشتری برای ملک آنها با این قیمت های گزاف وجود ندارد.

تحلیل بازار مسکن

با اینکه در صورت افزایش و ارائه مسکن برای فروش یا اجاره و کمبود تقاضا باید قیمت ها شکسته شود و قیمت گذاری مسکن به نوعی توسط تقاضا کننده تعیین شود ، اما با این حال هنوز اتفاقی در این زمینه نیفتاده و حتی برخی کارشناسان را مبهوت کرده است.

کارشناسان اعلام کرده‌اند که به دلیل کاهش ۶۰ درصدی خرید و فروش مسکن نسبت به سال قبل بر اساس اعلام بانک مرکزی، خریداران به عنوان تعیین کننده قیمت در بازار مسکن جای فروشندگان را که تا یک ماه قبل، تعیین کننده قیمت در بازار بودند گرفته‌اند.

در این شرایط یکی از راهکار های ارائه شده توسط کارشناسان عدم خرید خانه می باشد. اما این راهکار تا چه حد در افت قیمت های مسکن تاثیر دارد؟

در شرایطی که حباب بزرگی در مسکن ایجاد شده مردم اقدام به خرید خانه نکنند و اجازه دهند شرایط آرام شده و این حباب به اصطلاح از بین برود.

نکته مهم این است که چند معامله در بازار مسکن انجام شده است، معاملات کلاً رو به کاهش بوده و همین کاهش و نبود خریدار در وضعیتی که فروشنده زیاد شده موجب افت قیمت‌ها خواهد شد.

در این بین پیشنهاد میکنیم از پروژه مجلل نشاط پونک که از امکانات فوق العاده ای برخوردار است و توسط بهترین طراح در ایران انجام شده دیدن کنید.

تاثیر بر رهن و اجاره

برای بهبود بازار اجاره و رهن خانه هم این راهکار مناسب و تاثیر گذار خواهد بود؟

عمده خانواده‌های مستأجر و یا تازه شکل گرفته، دیگر توان خرید در بازار مسکن را ندارند. اتفاقاً عمده تقاضاهای موجود در بازار مسکن تقاضای مصرفی جدید نیست.

یعنی افراد برای سرمایه گذاری و استفاده از سود سرشار و بدون ریسک بازار مسکن اقدام به خرید مسکن کرده‌اند. این افراد هم احتمالاً از سود خود صرف نظر نمی‌کنند.

در این شرایط که تقاضای مسکن بیشتر از عرضه آن است و احتکار و خالی نگه داشتن مسکن هم هزینه‌ای برای مالکان یا محتکران ندارد، بنابراین اگر تعداد معاملات هم کاهش پیدا کند، بسیار بعید است کاهش قیمت مسکن اتفاق بیفتد.

چنانچه در ماه‌های اخیر در شهر تهران نیز چنین اتفاقی رخ نداد؛ یعنی با وجود کاهش معاملات باز هم شاهد افزایش قیمت بودیم و فقط سرعت رشد، اندکی کم شده است.

بازار مسکن

مالیات بر خانه های خالی از سکنه

با وجود این شرایط به نظر می رسد که اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی کمی بتواند بر میزان معاملات و قیمت خانه ها تاثیر بگذارد و قیمت هایی متعادل تر ایجاد کند. چرا که مالکین به دلیل فرار از مالیات مجبور به اجاره یا رهن املاک خود با قیمت های پایین تر و متناسب با قدرت خرید افراد می شوند.

در پی ساخت بیش از حد خانه ها در اوایل دهه نود ، و ضمن افزایش بیش از حد و نجومی قیمت مسکن ، توان خرید بسیاری از مردم کاهش یافت .

در نتیحه تعداد خانه های خالی و عاری از سکنه به خصوص در کلانشهرهایی مثل تهران بسیار بیشتر از قبل شد. بر این اساس، در راستای کاهش قیمت مسکن طبق ماده 167 مکرر اصلاحیه قانون مالیات های مستقیم مصوب سال 94 از مالکین خانه های خالی مالیات به صورت سالانه تا زمانی که املاک مذکور عاری از سکنه باشند دریافت می شود.

بر اساس این قانون ، این واحدها درسال دوم نصف مالیات متعلقه، درسال سوم معادل کل مالیات متعلقه ودرسال های چهارم و پس ازآن یک و نیم برابر مالیات متعلقه به آن ملک را می بایست پرداخت نمایند. با وجود این قوانین و مقررات هنوز به طور کامل این قانون اجرا نمی شود.

مرتبط با این مقاله: تاثیرات کرونا بر قیمت مسکن

 معافیت برای هر نفر

البته در حوزه املاک، بر طبق قوانین هر فرد بالای ۱۸ سال می‌تواند یک خانه معاف از مالیات داشته باشد . مثلاً در یک خانواده چهار نفره اگر هر چهار نفر بالای ۱۸ سال باشند، می‌توانند چهار خانه معاف از CGT داشته باشند.

این در حالی است که در کشورهای غربی تنها یک خانه آن هم با شرایط خاص معاف است. بر اساس این قانون بیشتر از ۹۵ درصد مردم از پرداخت این مالیات معاف می شوند.

چرا که حدود نیمی از مردم مستأجر هستند و حدود نیمی دیگر در خانه خودشان ساکن هستند . تعداد کمی هستند که خانه برای اجاره دادن دارند که با این قانون اکثر آنها معاف می‌شوند حتی نقل و انتقال بین اعضای خانواده نیز معاف از مالیات است. این کار دایره معافیت از مالیات بر مسکن را افزایش می دهد.

انتقال خانه‌های نوساز حتی قبل و بعد از دریافت پایان کار از مالیات معاف هستند. بنابراین کسانی که خانه می‌سازند و حتی پیش فروش می‌کنند نباید نگرانی داشته باشند.

کسی که خانه خودش را می‌سازد تا زمانیکه آن اجاره دهد معاف از این مالیات می باشد. همچنین زمین‌های کشاورزی و باغات نیز که خارج از حریم شهری هستند برای حمایت از توسعه آنها و ارث و وقف معاف از پرداخت مالیات بر ملک و زمین هستند.

این مطلب را هم بخوانید: انواع سند زمین و قولنامه

بازار مسکن

مسکن ملی راهکاری برای تعدیل قیمت بازار مسکن

اگر تولید و عرضه مسکن متناسب افزایش پیدا کند حتی اگر مالکان فعلی به عرضه واحدهای خود اقدام نکنند، باز هم مردم می‌توانند نیاز مسکن خود را با واحدهای تولیدشده تأمین کنند.

در اینصورت می‌توان تا حدودی انتظار بهبود بازار مسکن را داشت. اما باید نحوه عرضه این واحدهای ساخته شده به گونه‌ای باشد که خانواده‌ها امکان خرید آن را داشته باشند.

در غیر این صورت اگر در سیاستگذاری و برنامه ریزی واحدهای نوساز دقت لازم انجام نشود، این واحدها طعمه سوداگران و محتکران شده و نمی‌تواند در بازار مسکن تاثیر مثبتی داشته باشد.

برای مثال واحدهایی که قرار است به شیوه مشارکتی در برنامه اقدام ملی تولید مسکن ساخته شوند، بی شک تأثیر چندانی در بازار مسکن نخواهند گذاشت.

زیرا اولاً بخش قابل توجهی از این واحدها قرار است در مالکیت سازندگان و انبوه سازان باشد و هیچ تضمینی وجود ندارد که این واحدها را به موقع به بازار عرضه کنند.

ثانیاً در صورت عرضه، حتی اگر انصاف را هم رعایت کنند نهایتاً واحدهای مسکونی را با قیمت بازار عرضه می‌کنند. بنابراین نباید انتظار کاهش قیمت‌ها را با این مدل تولید مسکن (مشارکت با بخش خصوصی) داشت.

دولت یازدهم بعد از روی کار آمدن تلاش کرد تا طرح مسکن مهر را به سرانجام برساند. اما اجرای طرحی ناقص‌الخلقه با مشکلاتی متعدد، هزینه و انرژی فراوانی از بخش‌های درگیر دولتی و خصوصی با آن را هدر داد.

نتایج مسکن ملی بر بازار مسکن

در کنار تکمیل طرح مسکن مهر، آقای روحانی رئیس جمهور با گزارشاتی که از رکود در بخش مسکن دریافت می‌کرد تصمیم به اجرای سیاست تحریک تقاضا و همچین افزایش عرضه گرفته و طرح عظیم اقدام ملی مسکن را ارائه داد.

در طرح «مسکن ملی» علاوه بر تکمیل ۵۰۰ هزار واحد ناتمام مسکن مهر و احداث ۲۰۰ هزار واحد مسکن روستایی در کل، دولت دوازدهم، معادل یک میلیون و ۱۰۰ هزار واحد مسکن می بایست احداث کند.

در واقع خود طرح، ساخت ۶۰۰ هزار واحد است که شامل۲۰۰ هزار واحد روستایی که بزرگترین طرح ساخت مسکن روستایی محسوب می‌شود و همچنین ۴۰۰ هزار واحد شهری می باشد.

یکی از ایرادات مهم مسکن مهر این بود که از اراضی خارج از شهرها استفاده شد که امکانات و تأسیسات زیرساختی نداشت . همین موضوع  باعث شد تا هزینه‌های سنگین ایجاد راه و زیرساخت‌های اصلی، امکانات رفاهی و … روی دوش دولت مانده و با اتمام بودجه دولت بدهکار و طرح ناتمام و بدون مشتری رها شد.

در طرح اقدام ملی مکان‌یابی درون شهرها است. بر اساس طرح اقدام ملی ۱۰۰ هزار واحد مسکن در بافت‌های فرسوده شهری، ۲۰۰ هزار واحد در شهرهای جدید و ۱۰۰ هزار واحد نیز در شهرهای کوچک و با جمعیت کمتر از ۱۰۰ هزار نفر ساخته خواهد شد.

مسکن ملی ادامه همان مسکن مهر بوده است. اما بازهم به صورت کامل و طبق هدف گذاری ، تحویل و آماده سازی این واحد های مسکونی که برای اقشار کم درامد تعبیه شده بود انجام نشده است. با وجود شرایط اقتصادی امروز کشورمان و به خصوص تاثیرات مخرب شیوع ویروس کرونا بر اقتصاد انتظار می رود دولت برای تامین مسکن اقشار آسیب پذیر و کم توان اقدامی داشته باشد.

نوشتهٔ پیشین
سند وکالتی برای ملک و قوانین و مقررات
نوشتهٔ بعدی
انحصار وراثت املاک ، مراحل و مدارک مورد نیاز
از برج های مجلل هلدینگ پارمیس دیدن کنید :

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

Fill out this field
Fill out this field
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
You need to agree with the terms to proceed

فهرست
AlbanianArabicEnglishPersian