انواع سندهای ملک و زمین، قولنامه و سند موقت - املاک پارمیس

بر اساس ماده 1248 قانون مدنی سند به نوشته مکتوبی گفته می شود که به هنگام دعوی در محضر مراجع قانونی قابل استناد و دفاع باشد.بر این اساس هر گونه دست نوشته و مدرکی که در دادگاه قابل بررسی و دفاع باشد حکم یک سند را دارد و صاحب آن می‌تواند از طریق مجاری قانونی حق خود را باتوجه به مفاد سند دریافت کند. سند قابل استناد می بایست دو ویژگی داشته باشد. اول اینکه باید حتما به صورت مکتوب باشد. دوم اینکه باید ویژگی هایی داشته باشد تا در مراجع قانونی قابل استناد باشد. در نتیجه اگر ادله‌ای به صورت مکتوب نباشد و یا حتی به رای دادگاه نتواند قابل استناد باشد دیگر سند به حساب نمی‌آید و یک نوشته عادی محسوب می شود. پس باید به این نکات توجه کرد. در ادامه به تعریف دو نوع سند عادی و رسمی ملک  پرداختیم.

سند عادی و سند رسمی

در قانون آیین دادرسی مدنی سند رسمی با ویژگی‌های مشخصی بیان شده است. در نتیجه در صورتی که این شرایط فراهم باشد، یک سند رسمی محسوب می شود و در غیر این صورت، سند را باید عادی دانست.

بر اساس ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است . پس باید توجه به این موضوع داشت که سند رسمی با سه ویژگی اصلی همراه است.

یک اینکه با دخالت مامور رسمی تنظیم شده باشد، دوما اینکه مامور رسمی صلاحیت انجام این عمل را داشته باشد و سوم اینکه مقررات قانونی مربوط به تنظیم سند رسمی رعایت شده باشد. پس اگر می‌خواهید سندی رسمی داشته باشید به شروط بالا توجه بیشتری داشته باشید.

بر اساس ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی، غیر از اسناد مذکوره در ماده ۱۲۸۷ ، سایر اسناد عادی است. همچنین، در ماده ۱۲۹۳ قانون مدنی هرگاه سند بوسیله یکی از ماموران رسمی تنظیم اسناد تهیه شده لیکن مامور صلاحیت تنظیم آن سند را نداشته و یا رعایت ترتیبات مقرره قانونی را در تنظیم سند نکرده باشد، سند مزبور در صورتیکه دارای امضاء یا مهر طرف باشد، عادی است.

تفاوت ها

از جهات مختلف سند رسمی با سند عادی ملک تفاوت دارد. سند رسمی، قدرت اجرایی دارد در حالی که اصل در اسناد عادی، اصل بر عدم قدرت اجرایی است. تاریخ سند رسمی، هم از لحاظ اصحاب دعوی و هم از نظر اشخاص ثالث، معتبر است در حالی که تاریخ سند عادی، برای اشخاص ثالث مؤثر نیست. این مهمترین تفاوت بین سند عادی ملک و سند رسمی است.

علاوه بر این، در بسیاری از موارد، افراد برای انجام امور روزمره خود و حتی برخی از معاملات ساده خود سندی عادی تنظیم می کنند. یعنی بر روی یک برگه و بدون دخالت مامور رسمی سندی تنظیم کرده و اقدام به امضا کردن آن می کنند. چنین اسنادی نیز جزء اسناد عادی محسوب می شوند .

در نتیجه هر نوشته ای که یکی از ارکان ذکر شده در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی را نداشته باشد، اما مهر، امضا یا اثر انگشت داشته باشد، سند عادی محسوب می‌شود و اعتبار سند عادی را خواهند داشت. رایج ترین نوع سند عادی قولنامه‌ای است که معمولا قبل از تنظیم رسمی سند میان دو شخص بسته می شود .
قابل توجه می باشد که تنظیم سند رسمی، مزایایی دارد که تنظیم عادی سند برخی از آن مزایا را ندارد . به طور مثال نسبت به اسناد رسمی نمی‌توان ادعای انکار و تردید کرد.

قولنامه یا سند موقت

قولنامه نوعی سند و قرارداد اولیه‌ ‌مابین طرف خریدار و طرف فروشنده است. فروشنده قرار است ملکی را به خریدار واگذار کند و شرایط این واگذاری طی قراردادی به نام قولنامه مشخص می‌شود. واگذاری ممکن است در ازای وجه کاملاً نقد مشتری و یا در قالب چند قسط با فاصله‌های زمانی مشخص انجام گیرد.  در قولنامه تمام این جزئیات ذکر می‌گردند و اطلاعات مربوط به سند نیز به یادداشت می‌رسد. نکات حقوقی مهم هنگام تنظیم قولنامه باید به اطلاع خریدار و فروشنده برسد.

سپس طرفین معامله آن را امضا کرده و تا وقتی که معامله و انتقال سند و انتقال وجه به صورت کامل انجام نشده، از اعتبار برخوردار است. مسئله‌ی تنظیم قولنامه یکی از اصلی‌ترین مسائل حقوقی است که لازم است درباره‌ی آن اطلاعات کافی داشت.

به هنگام تنظیم قولنامه در یک آژانس املاک حتما دقت داشته باشید که آژانس مورد نظر از لحاظ اعتبار و اصالت ، بررسی شده باشد. باید املاک مورد نظر از اتحادیه مشاورین املاک دارای مجوز رسمی باشد تا صلاحیت تنظیم قولنامه را داشته باشد. چنانچه مشاور املاک مورد نظر فاقد این شرایط باشد ، قولنامه تنظیم شده توسط ایشان ، فاقد اعتبار قانونی می باشد.

مقاله مرتبط با این موضوع: سند وکالتی و قوانین و مقررات آن

نکات مهم

مشاور املاک در واقع نقش واسطه‌ی بین خریدار و فروشنده را دارد و در صورت وجود هرگونه مشکل در ملک یا در پرداخت هزینه‌ها یا هر مشکل دیگری در زمینه‌ی مسائل حقوقی، طرفین به او مراجعه می‌کنند. یکی دیگر از نکاتی که هم خریدار و هم فروشنده باید به آن توجه کنند، همزمانی معامله است.  همزمانی معامله به این معنی است که تمام تعهدات طرفین قرارداد به صورت گام به گام انجام شود. طرفین باید تعهدات خود را به صورت مرحله به مرحله انجام دهند تا زمانیکه قرارداد به پایان رسیده و پرداخت نهایی و تحویل ملک مورد معامله انجام شود.

دقت داشته باشید که قبل از تنظیم سند رسمی به فروشنده تمام مبلغ معامله پرداخت نشود یا در صورت پرداخت مبلغی به فروشنده حتما به صورت چک بانکی بوده تا در متن قولنامه و قرارداد شماره چک و اطلاعات دریافت کننده و پرداخت کننده ثبت شود.

سند ملکی شش دانگ

به سندی که به صورت کامل به یک شخص تعلق داشته باشد، سند شش دانگ گفته می‌شود. این نوع سند رسمی یکی از معتبر ترین اسناد در بین اسناد ملکی است. کلمه‌ی شش دانگ به معنای شش جهت است و منظور از شش دانگ؛ شش جهت شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین است.

کلمه‌های بالا و پایین به فضاهای بالا و زیرزمین دلالت دارد که نشان از مالکیت تام صاحب سند نسبت به ملک مربوطه دارد. مسائل حقوقی در مورد سند ملکی شش دانگ بسیار کم است. سند ملکی شش دانگ یکی از انوع سند رسمی است.

سند ملکی مفروز

کلمه مفروز در اسناد در مقابل مشاع استفاده می‌شود. مفروز از نظر قوانین ثبتی به این معنی است که شخصی قصد جداکردن سهم خود در یک زمین مشاع را داشته باشد.

به طور مثال اگر  چند نفر یک سند مشاعی را داشته باشند، هر یک از این شرکا بخواهد سهم خود از این ملک را جدا کرده و به صورت منفرد بر روی آن ساخت و ساز کند، باید آن ملک به نسبت سهم مشاعی مالکان میان آنان افراز شود. در بین انواع سند موجود در ایران، سند مفروز یکی از پیچیده‌ترین در نوع خود است.

سند ملکی تک برگ

قبلا سند املاک به صورت دفترچه ای بودند . ما اخیرا سند املاک به صورت تک برگ صادر می شوند.

سند تک برگ نوع جدیدتر و یا به تعبیری سند امروزی است که از سوی مراجع رسمی در نظام اسناد کشور مورد طراحی و تایید قرار گرفته است.  این نوع سند رسمی برخلاف نوع قدیمی آن با دست تهیه نمی‌شود و در اصل با کامپیوتر و با رعایت نهایت نکات ایمنی به دست مالک می‌رسد. هر سند تک برگی برای یک مالک صادر می‌شود و اگر صاحب ملک خانه‌ی خود را به شخص دیگری بفروشد، سند جدیدی برای شخص خریدار تهیه و ارسال می گردد.  در سند تک برگ کروکی ساختمان و اطلاعات دقیق‌تری از ملک قابل مشاهده است. مزیت این سند در مقابل سندهای قدیمی چند صفحه ای در درجه‌ی اول اصالت و در درجه‌ی دوم خوانا بودن و شفاف بودن آن است.

 

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

Fill out this field
Fill out this field
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
شما باید با قوانین موافقت کنید.

فهرست