قوانین و مقررات تخلیه ملک اجاره ای - املاک پارمیس

امروزه عمده ساکنین شهرهای بزرگ مستاجر هستند. با این شرایط اطلاع از قوانین حقوقی مربوط به اجاره نشینی و تخلیه ملک اجاره ای ضروری می باشد. دانستن این قوانین هم برای مالک و هم برای مستاجر می تواند کمک کننده باشد و از بروز مشکلات برای طرفین جلوگیری کند.

از مشکلات پیش روی مالکین ، تخلیه نکردن مستاجر در زمان اتمام قرارداد اجاره می باشد.

قرارداد اجاره ملک از جمله قرادادهایی است که مالک به هر دلیلی نمی تواند قبل از پایان اعتبار قرارداد تقاضای فسخ و تخلیه داشته باشد. به این ترتیب در مواردی که قانون اجازه فسخ قرارداد اجاره را داده باشد. از قبیل معیوب بودن ملک اجاره شده یا در صورتی که طرفین در قرارداد در این مورد توافق کرده باشند. موجر یا مستاجر می‌ تواند برای فسخ همچنین تخلیه عین مستاجره تقاضای خود را در قالب تنظیم دادخواست به مراجع قضایی تقدیم کند.

شرایط فسخ و تخلیه ملک

همچنین تعیین خسارت در قرارداد از نظر تاخیر مستاجر در تخلیه یا تاخیر موجر در بازپرداخت ودیعه نیز از مواردی است که باید به آن دقت کرد. درکل تا زمانیکه قرارداد اجاره اعتبار داشته باشد مالک نمی تواند مستاجر را وادار به تخلیه پیش از موعد نماید مگر در شرایطی که در قانون به صراحت آمده یا درصورتیکه در متن قرارداد این موضوع ذکر و توافق شده باشد.

برای مثال بین مستاجر و مالک شرط شود که تا فلان تاریخ در ملک مربوط تعمیرات لازم اعمال می‌شود و اگر طبق این شرط مالک تا تاریخ مذکور اقدام به تعمیرات ملک خود نکند ، مستاجر مستحق فسخ قرارداد و تخلیه ملک قبل از پایان موعد اجاره باشد یا اینکه در قرارداد اجاره شرط شود که در صورت پرداخت نشدن به موقع اجاره‌ بها موجر حق فسخ قرارداد و تخلیه مستاجر را خواهد داشت.

چنانچه طرفین قرارداد نسبت به اینکه آیا دارای حق فسخ هستند یا خیر تردید دارند ، اصل بر آن است که حق فسخ حاصل نشده است.

و معمولا در قراردادهای اجاره این شرط وجود دارد که موجر یا مستاجر در صورتی که مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشد یک یا دو ماه قبل از بر هم زدن اجاره به طرف مقابل اعلام کند در این صورت با تسویه‌ حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان می‌رسد.

مرتبط با این مقاله مطالعه نمایید: خانه های کوچک راه حلی برای خانه دار شدن

پرسش

اگرمستاجردرنگهداری ملک کوتاهی کند و موجرخواهان تخلیه ملک پیش ازپایان موعد اجاره باشد چه باید کرد؟

دراین باره ماده ۴۸۵ قانون مدنی صراحتاَ بیان کرده است. که اگر در مدت اجاره ، در عین مستاجره تعمیراتی لازم باشد که تاخیر در آن موجب ضرر به موجر و ملک شود ، مستاجر نمی‌ تواند مانع تعمیرات شود. اگر چه درمدت پایان یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلا یا بعضا استفاده کند. هرگاه مستاجر مانع تعمیرات شود در این صورت موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.  و هرگاه تعمیرات ضروری شود ، دادگاه می‌ تواند مستاجر را ملزوم و در صورتی که لازم باشد حکم به تخلیه موقت بدهد.

پرسش

در مورد ضمانت اجرا برای موجر در صورت پرداخت نشدن اجاره‌ بها توسط مستاجر و اختیارات قانونی وی برای تخلیه ملک خود چه قوانینی وجود دارد؟

در مواردی موجر می‌ تواند صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند و دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره‌ تخلیه مورد اجاره را صادر می‌ کند که یکی از آن موارد بند ۹ ماده ۱۴ قانون موجر و مستاجر می باشد.

بر اساس این قانون در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌ الاجاره یا اجرت‌ المثل خودداری کند و با ابلاغ اخطار دفترخانه‌‌ ثبت کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌ نامه عادی بوده یا اجاره‌ نامه‌ ای در بین نباشد) ظرف مدت ده روز قسط یا اقساط عقب‌ افتاده را نپردازد ، چناچه اجاره‌ نامه رسمی باشد موجر می‌ تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت ،صدور اجرائیه تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست کند.

هرگاه پس از صدور اجرائیه مستأجر اجاره‌ بهای عقب‌افتاده را بازپس دهد اجرای تخلیه متوقف می‌ شود اما موجر می‌ تواند به استناد تخلف‌ از پرداخت اجاره‌ بها از دادگاه تخلیه عین‌ مستأجر را درخواست کند. البته اگر اجاره‌ نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌ تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره‌ بها به دادگاه مراجعه کند.

هر‌گاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌ بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری پرداخت کند‌ حکم به تخلیه صادر نمی‌ شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم می شود. سپس مبلغ تودیع‌ شده نیز به موجر پرداخت می‌ شود ، ولی هر مستأجر فقط‌ یک بار می‌ تواند از این اغماض حکام استفاده کند.

قوانین تخلیه ملک اجاره ای

در صورتی که مستأجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره‌ بها کرده باشد و ‌برای بار سوم اجاره‌ بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد یا در صندوق ثبت تودیع نکند موجر می‌ تواند با ارائه دادخواست مستقیماً از دادگاه‌ حکم تخلیه ملک خود را درخواست کند. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

در صورت پرداخت نشدن اجاره‌ بها ، موجر می‌ تواند شروطی را به نفع خود بگنجاند به طور مثال در قرارداد ذکر شود در صورت تاخیر در پرداخت اجاره بیش از ۱۰ روز موجر می‌ تواند اجاره را فسخ و طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶ مورد اجاره را فسخ نماید.

لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد در صورت پرداخت نشدن به موقع اجاره‌ بها قید شده باشد باید مستاجر ملزوم به پرداخت به موقع اجاره‌ بها می باشد.

 

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

Fill out this field
Fill out this field
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
شما باید با قوانین موافقت کنید.

فهرست