تقسیم ملک مشاع، افراز ملک و مقررات آن - املاک پارمیس

به هنگام فروش ملک مشاع توسط یکی از مالکان و سهام داران مشکلاتی به وجود می آید از جمله کسب رضایت دیگر مالکین. در تعریف املاک مشاع آمده است که سهم مالکین در جزء به جزء آن منتشر است و هر مالک به اندازۀ حق خود از تمام قسمت‌های ملک سهم دارد. به همین دلیل، زمانی که یکی از آن‌ها درخواست فروش سهم خود را داشته باشد تعیین سهم او کار مشکلی است که باید توسط تفکیک و افراز آن ملک مرتفع شود.

در این میان با توجه به این‌که ممکن است مال مشاع، عین یا منفعت یا دین یا مالی مثلی یا قیمی ‌باشد، قانون‌گذار در وهلۀ اول به شرکا اجازه داده است با توافق میان مالکان، تقسیم را به نحوی که مورد توافق خودشان است انجام دهند و اگر توافق حاصل نشد، متقاضی تقسیم می‌تواند با نیروی قانون شرکا را مجبور به رضایت کند .

تعریف تقسیم مشاع

تقسیم شامل تفکیک و افراز است. در حقوق مدنی دو نفر می‌توانند تصمیم بگیرند مال منقول و غیر منقولی که به صورت مشترک در مالکیت هر دو آن‌ها هست را بین خود تقسیم کنند. معمولا تقسیم نامه عادی می‌تواند به صورت رسمی یا عادی باشد که نحوۀ تقسیم اموال مشاع را توضیح می‌دهد. در واقع تفکیک و افراز یک نوع تقسیم است.

افراز به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر و در واقع تفکیک سهم هر یک از شرکای ملک مشاع است که از طریق تراضی بین شرکا یا تقسیم اجباری توسط دادگاه انجام می‌شود.  افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکا است.

تفکیک به معنای تقسیم و تجزیه مال غیر منقول (زمین، ساختمان و …) به قطعات کوچک‌تر است. به طور مثال اگر فردی زمینی ۱۰۰۰ متری داشته باشد می توان آن را به دو قطعۀ ۵۰۰ متری تقسیم کرد که در اصطلاح ثبتی می‌گویند زمین به قطعات ۵۰۰ متری تفکیک شده است.

انجام مراحل تفکیک باید در ادارۀ ثبت انجام شود. در تفکیک ابتدا تقسیم‌ نامه عادی تنظیم شده و سپس سند مالکیت اولیه باطل می شود.  سپس ادارۀ ثبت صورت جلسه تفکیکی را تنظیم می‌کند و بر اساس این صورت‌ جلسه، سند مالکیت مربوط به هر قطعۀ تفکیک‌شده صادر می‌شود. اگر مالکیت این زمین یا خانه در اختیار دو یا چند نفر باشد، پس از تفکیک همۀ مالکین در قطعات تفکیک شده به میزان سهم خود شریک هستند.

مرتبط با این مقاله بخوانید: مشاعات ساختمان ، قوانین و مقررات

تفاوت افراز و تفکیک

البته بعد از تعریف دو واژه افراز و تفکیک لازم است به ذکر تفاوت های آن دو بپردازیم. در تفکیک وجود حالت اشاعـه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است؛ اما در افراز باید حالت اشاعه؛ یعنی مالکیت بیش از یک نفر وجود داشته باشد. در تفکیک توجه به مقدار سهم مالکان در کل ۶ دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به‌ هنگام تنظیم تقسیم‌نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می‌شود که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد.

اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصۀ هر یک از مالکان مشاعی ضروری است و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکا یا دلیل دیگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و بهای مقدار اضافی ملک، که در سهم شریک قرار می‌گیرد، تقویم و در صورت‌مجلس افراز قید شود. تفکیک فقط تقسیم ملک است؛ اما افراز تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص خواهد یافت.

روش انجام افراز ملک مشاع

برای انجام و رسیدگی به درخواست افراز املاک مشاع دو مرجع ذیربط وجود دارد که شامل محاکم دادگستری و ادارات ثبت می باشد. ادارات ثبت صرفاً زمانی صلاحیت رسیدگی به این درخواست را دارند که عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد.
در صورت تمام نشدن روند و عملیات ثبت ، مرجع ذیربط و دارای صلاحیت برای رسیدگی به افراز ملک ، دادگاه های عمومی حقوقی شهرستان مورد نظر می باشد.

هنگامی یک ملک ثبت شده محسوب می شود که ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد؛ یا حداقل درخواست مربوطه به ثبت رسیده باشد. آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و نیز در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد.

در اینجا ممکن است این پرسش مطرح شود که اگر نسبت به قسمتی از محل ملک مشاع سند مالکیت صادر شده اما قسمت باقی مانده فاقد سند مالکیت بوده و اساساً درخواست ثبت نسبت به آن صورت نگرفته باشد آیا ادارۀ ثبت محل مجاز به افراز چنین ملکی خواهد بود یا خیر؟ در پاسخ باید گفت مراد مقنن از ختم جریان ثبتی، کل ملک مشاع است نه قسمتی از آن.

نکته دوم

مطلب دوم در صلاحیت محاکم در مواردی است که بین مالکان، محجور یا غایبی باشد. منظور از محجور، صغار، مجانین و سفها است و غایب مفقودالاثر نیز در قانون مدنی تعریف شده است.

باید توجه داشت که مجهول‌المالک ثبتی با مجهول‌المالک حقوق مدنی متفاوت است. مجهول‌المالک ثبتی به این معنا است که با اینکه مالک، مشخص و معلوم است اما مالک هنوز درخواست ثبت نکرده است.

در حالی که مجهول‌المالک مدنی، به معنای این است که مالک مشخص نبوده و معلوم نیست که چه کسی مالک است.

دعوای افراز در محاکم که با ارائه دادخواست مطرح می‌شود، باید به طرفیت (علیه) همۀ مالکان اقامه شود؛ در غیر این صورت، دعوا رد خواهد شد و به طور مجدد دعوای جدید باید طرح شود.

روند افراز ملک مشاع

به صورت کلی روند افراز املاک مشاع دارای ده مرحله می باشد.

  1. تایید سند و اتمام مراحل ثبتی
  2. درخواست شرکا و مالکین با تکمیل فرم و مدارک مورد نیاز
  3. بررسی پرونده توسط نماینده اداره ثبت
  4. ارسال گزارش پرونده به رئیس اداره ثبت
  5. ارجاع پرونده توسط رئیس اداره ثبت در صورت قابل افراز بودن به نقشه بردار
  6. تنظیم نقشه و تایید گرفتن از مالکین ملک مشاع
  7. پس از این‌که متقاضی اعتراض خود را در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مشاع مورد افراز ثبت کرد، دادگاه نسبت به رسیدگی به مدارک و اسناد ملک مورد نظر برابر قوانین و مقررات و تطبیق مدارک ارائه شده با اسناد مالکیت ملک مربوط و قابل افراز بودن آن اقدام می‌کند.
  8. نمایندۀ ثبت با توجه به صورت‌جلسه افرازی، پیش‌نویس سند مالکیت قطعه یا قطعات مفروزی مورد نظر را تهیه کرده و متصدی دفتر املاک سند اولیه را باطل و سند جدید صادر می‌کند و مراتب ابطال اسناد مالکیت مشاعی را طی بخشنامه‌ای به دفاتر اسناد رسمی تابعه اطلاع می‌دهد.
  9. مالکین و سهام داران ملک مشاع در صورت اعلام نظر دادگاه مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک ، می توانند درخواست فروش ملک را به دادگاه تقدیم کرده و مرجع قضایی اقدام به فروش ملک نماید.
  10. در نهایت استعلام از شهرداری می باشد

 

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

Fill out this field
Fill out this field
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
شما باید با قوانین موافقت کنید.

فهرست