انواع کاربری زمین، مراحل تغییر کاربری - املاک پارمیس

بسیاری از ساکنین کلانشهر هایی مثل تهران برای سپری کردن اوقات فراغت خود گاها اقدام به خرید یا اجاره ویلا در مناطق خوش آب و هوای ایران می کند. این مناطق عمدتا زمین هایی با کاربری کشاورزی دارند. اقدام به ساخت خانه ویلایی یا مسکونی در این زمین ها برای مالکین در آینده مشکلاتی به وجود می آورد. برخی از مالکین اقدام به تغییر کاربری زمین خود می کنند که در این راه قطعا با مشکلاتی مواجه می شوند.

نوع کاربری زمین توسط شهرداری و سازمان‌های ذیربط مشخص می‌شود . این کاربری پیش از آنکه به یک مشتری فروخته شود مشخص شده است. به عنوان مثال زمین‌هایی که به جنگل‌ها یا کشت و کار مربوط می‌شوند دارای کاربری کشاورزی هستند و ساخت خانه در باغ و مزرعه و یا اجرای ساخت و ساز یا احداث کارخانه در این زمین‌ها ممنوع است. استفاده از این نوع زمنی ها صرفا به صورت باغداری و کشاورزی می باشد. به همین دلیل توصیه می شود قبل از خرید یک زمین استعلامات مربوط به نوع کاربری زمین را از شهرداری محل مورد نظر یا ادارات ثبت جویا شوید. در ادامه به انواع کاربری زمین ها پرداختیم.

انواع کاربری زمین

کاربری مسکونی

از این نوع زمین ها برای ساخت ویلاها و ساختمان های مسکونی استفاده کرد. از این نوع زمین ها برای ساختمان های مسکونی قابل زندگی که البته در این محدوده باید زیرساخت های اسکان و زندگی مهیا شده باشد تا بتوان کاربری مسکونی به یک زمین تعلق پیدا کند.

مقاله مرتبط با این موضوع: نکات و معیار های اساسی هنگام خرید خانه

کاربری کشاورزی

در این دسته از کاربری زمین ها نمی توان ساخت و ساز انجام داد و صرفا می بایست عمل زراعت و کشاورزی انجام گیرد. حال خود این نوع زمین ها به دو دسته تقسیم می شوند.

باغ‌ها زمین‌هایی هستند که در آنها درخت کاشته می‌شود که با نام مشجر هم شناخته می‌شوند یعنی زمین‌هایی که قابلیت کاشت درخت در آنها وجود دارد.

اما اراضی زراعی به آن دسته از زمین‌هایی گفته می‌شود که در آنها محصولات زود بازده کشت شده و عمدتا برای کشت محصولاتی مانند صیفی جات مورد استفاده قرار می‌گیرند.

کاربری تجاری

برای راه اندازی کسب و کار یا تجارت ، به عنوان مثال راه اندازی رستوران یا این قبیل خدمات باید زمینی با کاربری تجاری داشت. توجه به این نکته بسیار مهم است که برای راه اندازی یک ملک تجاری علاوه بر آنکه کاربری زمین باید تجاری باشد، مجوز ملک نیز باید از نوع تجاری صادر شود.

تغییر کاربری صنعتی

زمانی که هدف از خرید یک زمین راه اندازی کارخانه، برپایی یک صنعت و محلی برای تولید باشد، باید کاربری زمین از نوع صنعتی تعریف شده باشد.

کاربری اداری و دولتی

برای ساخت ساختمان های دولتی مثل اداره ، شهرداری ، اوقاف، دفتر بیمه و . . .باید نوع کاربری زمین ، اداری و دولتی باشد.

کاربری خدمات شهری

در این نوع کاربری می توان خدماتی از جمله ، آتش نشانی ، شهرداری ، کلانتری ها و. . . را احداث کرد.

کاربری بهداشتی و درمانی

برای احداث مراکز درمانی و بهداشتی مثل بیمارستان ها یا مراکز اورژانس باید زمین مورد نظر دارای کاربری بهداشتی و درمانی باشد.

تغییر کاربری خدماتی

زمانی که زمینی با  هدف ارائه خدمات و کسب درآمد در اختیار متقاضیان قرار بگیرد دارای کاربری خدماتی است. تفاوت این نوع کاربری با کاربری تجاری آن است که در این نوع کاربری هدف خدمت رسانی به عموم مردم است که به همین دلیل هم شامل هزینه‌های شهرداری نمی‌شود. برای مثال حمام‌های عمومی در این دسته جای می‌گیرند.

کاربری معدن

پس از اکتشاف و ثبت شدن یک معدن برای استخراج مواد ارزشمند ، باید این زین دارای کاربری معدن باشد. در غیر اینصورت این کار با مشکل مواجه خواهد شد.

کاربری فضای سبز

برای ساخت فضاهای سبز و پارک ها می بایست زمین مورد نظر دارای این نوع کاربری باشد.

پارکینگ

از این نوع زمین ها نیز می توان برای احداث پارکینگ های عمومی یا خصوصی نیز استفاده نمود.

تغییر کاربری ورزشی

برای دایر کردن انواع ورزشگاه ها یا باشگاه ها باید از این نوع زمین ها استفاده کرد.

کاربری حمل و نقل

برای احداث ایستگاه های مترو ، پایانه های مسافربری ، راه آهن ، ایستگاه های اتوبوس و حتی باند فرودگاه ها لازم است کاربری زمین مورد نظر از نوع حمل و نقل باشد.

کاربری آموزشی

برای احداث مراکز آموزشی مثل مدارس، پژوهشگاه ها، دانشگاه یا مهدکودک ها باید این نوع کاربری را برای زمین و ملک تهیه نمود.

تغییر کاربری فرهنگی و مذهبی

مراکزی همچون مساجد، سینما ها ، سالن های نمایش، کتابخانه ها یا حتی قبرستان ها باید دارای این نوع کاربری در زمین و ملک خود باشند.

زمین های فاقد کاربری

بر خلاف کاربری‌هایی که به آنها اشاره کردیم، برخی از زمین‌ها فاقد هر گونه کاربری هستند،  به عبارت دیگر این نوع از زمین‌ها، به عنوان ذخایر شهرداری‌ها شناخته می‌شوند و یا هنوز برای آنها کاربری مشخصی تعریف نشده است.

 

تغییر در کاربری زمین

یکی از ابهاماتی که برای خریداران زمین به خصوص مناطق خوش آب و هوای کشور وجود دارد این است که آیا می‌توان یک زمین زراعی و یا باغ را خرید و به راحتی کاربری آن را تغییر داد؟ تغییر کاربری امکان پذیر است اما با هر هدف و مقصدی نمی‌توان این کار را انجام داد.

از طرفی دیگر برخی از اراضی مانند شالیزارهای بزرگ، زمین‌های کشت چای، باغ‌های میوه و اراضی جنگلی به عنوان بخش مهمی از چرخه تولید کشور و منابع طبیعی شناخته می‌شوند. درنتیجه ساخت خانه در باغ و مزرعه و نابود کردن آنها برابر با ضرر رساندن به تمامی منافع کشور است اما متاسفانه روند تغییر کاربری آنها به سرعت و به راحتی در حال انجام است.

از طرفی بالا بودن قیمت زمین‌هایی با کاربری مسکونی و مناسب برای ساخت و ساز نیز موجب شده تا بسیاری از افراد به منظور ساخت خانه در باغ و مزرعه زمین‌هایی با کاربری زراعی خریده و کاربری آن را تغییر دهند که البته ساخت در زمین کشاورزی کار ساده‌ای نیست و باید برای تغییر کاربری آن مراحل اداری زیادی را انجام داد که مدت زمان زیادی نیز زمان می‌برد. برای تغییر کاربری یک زمین کشاورزی به نوع مسکونی آن مراحل و ظوابطی را باید طی کرد که در ادامه به آن ها اشاره شده است.

روند تغییر کاربری زمین های کشاورزی

مدارکی که باید متقاضی برای ساخت در زمین کشاورزی به جهاد کشاورزی تحویل دهد، در خواستی بوده که به همراه مجوز تاسیس و مدارک مالکیت باید همراه داشته باشد. همچنین به همراه داشتن نقشه عرصه ای که مدنظر متقاضی بوده به همراه نظریه اداره کل محیط زیست استان لازم می باشد. و پاسخ دستگاه‌های مربوط در چهارچوب ماده 7 به مدیریت جهاد کشاورزی تحویل داده می‌شود.

مدیریت جهاد کشاورزی پس از بررسی درخواست، اقدام به تهیه کروکی و گزارش و مدارک مورد نیاز باغ ویلا کرده و  به مدیریت امور زمین‌های استان ارسال می‌کند.

در مرحله بعد گزارش مدیریت جهاد کشاورزی و درخواست متقاضی ، ثبت در دبیرخانه کمیسیون مستقر در مدیریت امور اراضی می‌گردد.

اگر زمین مورد نظر باغ و یا زمین کشاورزی نباشد، پس از این که ریاست سازمان آن زمین را برای ساخت ملک تایید کرد، پاسخ لازم به متقاضی و مراجع مربوطه توسط دبیرخانه اعلام می شود . دبیرخانه کمیسیون مستقر در مدیریت زمین‌ها در صورت فراهم نبودن مدارک مورد نیاز از سوی متقاضی به مدت یک ماه از تاریخ ثبت درخواست ، پرونده را از دستور کار کمیسیون خارج می‌کند.

با ارائه مدارک و مستندات و تکمیل بودن پرونده و اینکه آیا زمین مورد نظر زمین کشاورزی است، تقاضا در نوبت دستور کار کمیسیون قرار می‌گیرد.

طرح پرونده در کمیته کار کمیسیون و در صورت لزوم بازدید اعضاء کمیته کار از اراضی و اعلام نظر کارشناسی که توسط دبیرخانه کمیسیون مستقر در مدیریت امور اراضی صورت می‌گیرد.

طرح پرونده در کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ قانون حفظ کاربری زمین‌های کشاورزی و باغ‌ها و اعلام نظر کمیسیون در مورد درخواست تغییرکاربری توسط دبیرخانه کمیسیون مستقر در مدیریت امور اراضی.

در صورت مخالفت کمیسیون با تغییر کاربری باغ به باغ ویلا نتیجه به متقاضی و دستگاه مربوطه توسط دبیر کمیسیون اعلام می‌شود.

تایید کمیسیون

در صورت موافقت کمیسیون با تغییر کاربری چنانچه طرح مورد نظر مشمول پرداخت عوارض قانونی نباشد توسط دبیرکمیسیون، مجوز لازم صادر می‌شود.

در صورت موافقت کمیسیون با تغییر کاربری ، چنانچه طرح مشمول پرداخت عوارض باشد پرونده توسط دبیرکمیسیون به مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان جهت تعیین قیمت اراضی از طریق کمیسیون تقویم مستقر در شهرستان ارجاع می‌گردد .

کمیسیون تقویم اراضی مستقر در مدیریت جهاد کشاورزی برای قیمت اراضی اقدام می‌کنند و نظر کمیسیون تقویم توسط مدیریت جهاد کشاورزی به دبیرخانه کمیسیون و  به متقاضی به جهت واریز مبلغ  است.

توسط متقاضی مبلغ ارزیابی به حساب خزانه واریز می‌شود و توسط مدیریت جهاد کشاورزی فیش مربوطه به دبیرخانه کمیسیون مستقر در مدیریت امور زمین ها ارسال می‌شود.

مجوز تغییرکاربری برابر مساحت مورد مصوب جهت اجرای طرح برای متقاضی توسط دبیرکمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ مستقر در مدیریت امور اراضی صادر می‌گردد و نتیجه به مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان نیز اعلام می‌شود.

مدیریت جهاد کشاورزی بر درست  اجرا شدن طرح نظارت دارد و در صورت برخورد هرگونه تخلف پرونده به مراجع قضائی مراجعه می‌شود.

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

Fill out this field
Fill out this field
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
شما باید با قوانین موافقت کنید.

فهرست