سرقفلی تجاری چیست، قوانین و مقررات حقوقی، تخلیه سرقفلی - املاک پارمیس

تعریف سرقفلی

به طور کلی سرقفلی به عنوان حقی از مستاجر معنی می شود که با پرداخت مبلغی به عنوان اجاره بها در ملک تجاری مورد نظر کسب می کند. به عنوان مثال اگر ارزش یک ملک تجاری یک میلیارد تومان باشد ، مستاجر می تواند با پرداخت ماهیانه 10 میلیون تومان از امتیاز کسب و کار در آن محل برخوردار شود. حال با همین نسبت اگر وی 500 میلیون تومان به عنوان ودیعه پرداخت کند می بایست ماهیانه 5 میلیون تومان اجاره بها بدهد.

انواع سرقفلی تجاری

در قوانین حقوقی املاک تجاری ، سرقفلی به دو نوع تقسیم می شود:

سرقفلی حق کسب و کار

این نوع سرقفلی در واقع همان حق کسب و پیشه ناشی از قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ است که در عرف بین مردم از آن تحت عنوان سرقفلی یاد می‌شود و تحت همین عنوان مغازه‌های دارای حق کسب‌وپیشه بین کسبه و بازاریان نقل‌وانتقال می‌گردد.

سرقفلی تجاری واقعی

این نوع سرقفلی که ناشی از حق کسب پیشه نیست، بلکه مستاجر در بدو ورود به عین مستاجره با پرداخت مبلغی به مالک، سرقفلی مغازه را خریداری کرده است، این نوع سرقفلی نیز در دو مبحث قابل بحث است. اول قانون سال 1356 که مستاجر با خرید سرقفلی حق کسب و پیشه در آن هم دارد.

دوم قانون سال 1376 که در موارد تخلیه با قانون اول تفاوت هایی دارد.

مالک در شرایط زیر می تواند مستاجر و صاحب سرقفلی را تخلیه کند:

اول به جهت تخریب و نوسازی. مالک با کسب جواز از شهرداری برای ساخت می تواند گواهی تخلیه سرقفلی را اخذ کند. در این صورت دادگاه با بررسی مستندات مالک بعد از احراز صحت جواز ساخت یا گواهی شهرداری با ارجاع امر به کارشناس و تعیین ارزش سرقفلی مغازه حکم تخلیه مغاره سرقفلی را مشروط بر پرداخت ارزش ریالی سرقفلی صادر خواهد کرد.

دوم تخلیه به جهت کسب و کار توسط خود مالک. چنانچه مالکنیاز به اشتغال داشته باشد و این موضوع در مراجع قضایی به اثبات رسیده باشد وی می تواند با پرداخت ارزش سرقفلی به صاحب آن ، شروع به کسب و پیشه در آن محل نماید.

سوم تخلیه برای سکونت. در صورتی که محل سرقفلی قابلیت سکونت داشته باشد مالک می‌تواند برای سکونت خود فرزندان همسر و پدر و مادر خود تقاضای تخلیه محل سرقفلی را کند در این صورت نیز مالک مکلف به پرداخت کامل ارزش ریالی سرقفلی مغازه می باشد.

شرایط تخلیه سرقفلی

تخلیه با پرداخت نصف ارزش سرقفلی

طبق قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ در صورت تخلف مستاجر یا سرقفلی دار سرقفلی مغازه او کاملا ساقط می‌شود . فقط در یک مورد در صورتی که مستاجر از مقررات قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ تخلف نماید، نصف سرقفلی او ساقط می‌شود مستاجر در صورت انتقال حق سرقفلی خود به غیر بدون رعایت مقررات ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ مالک می‌تواند مستاجر را با پرداخت نصف سرقفلی برابر نظر کارشناس تخلیه نماید در این صورت سرقفلی حسب مورد به مستاجر یا متصرف پرداخت خواهد شد.

تخلیه بدون پرداخت ارزش سرقفلی

اول تغییر اشتغال صاحب سرقفلی . اگر صاحب سرقفلی بدون رضایت مالک اقدام به تغییر زمینه کاری و اشتغال خود کند ، مالک می تواند بدون پرداخت، اقدام به تصاحب و تخلیه سرقفلی کند.

دوم تعدی و تغییر در سرقفلی. اگر صاحب سرقلی اقدام به تعدی مثلا اضافه کردن بالکن یا این چنین تغییرات در سرقفلی شود ، امتیاز سرقفلی از وی سلب می شود.

سوم عدم پرداخت اجاره بها. اگر صاحب سرقفلی به موقع و به میزان توافق شده اجاره خود را به مالک پرداخت نکند ، مالک می تواند بدون پرداخت ارزش سرقفلی ، آن را از صاحب سرقفلی پس بگیرد. توصیه می شود برای جلوگیری از این اتفاق به هنگام پرداخت اجاره بها به مالک حتما رسید از وی دریافت شود.

تعمیرات و اصلاح سرقفلی تجاری

بر طبق قانون از اینرو که تعمیرات چرئی و اصلاح به جهت بهبود کسب و کار متناسب با سرقفلی به عهده مستاجر می باشد. تعمیراتی همچون رنگ آمیزی و تعویض سرامیک و پوشش کف یا این قبیل اصلاحات نیازی به جذب رضایت مالک ندارد. اما تعمیرات اساسی و زیرساختی به عهده مالک می باشد.

متن مواد و قوانین سرقفلی

در قانون موجر و مستاجر مصوب ۲۶/۵/۱۳۷۶ مواد قانونی زیر برای سرقفلی تعیین شده است.

ماده ۶ـ اگر مالک‌ ، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان اجاره بهای سرقفلی از مستاجر دریافت نماید.

همچنین مستاجر می‌ تواند در حین مدت اجاره برای واگذاری حق‌ خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت‌ کند  این در صورتی است که در متن قرارداد اجازه انتقال به غیر برای مستاجر در نظر گرفته شده باشد.

تبصره ۱ـ  چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت‌اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

تبصره ۲ـ  در صورتی که موجر به‌ طریق صحیح شرعی‌ سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید ، هنگام تخلیه مستاجر حق‌ مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.

ماده ۷ـ هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود ، تا زمانی که عین‌ مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره‌ بها وتخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هرساله عین‌مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستاجرمی‌تواند از موجر و یا مستاجر دیگر مبلغی به‌عنوان سرقفلی برای ‌اسقاط حقوق خود دریافت نماید.

ماده ۸ ـ هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین‌مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره‌ متعارف به مستاجر متصرف واگذار نماید ، مستاجر می‌ تواند برای‌ اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه‌ و دریافت نماید.

پایان مدت اجاره

ماده ۹ـ چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی‌ به مالک نپرداخته باشد و یا این که مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد رااستیفاء کرده باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی‌ را نخواهد داشت‌.

ماده ۱۰ـ در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجازمی‌باشد هرگاه بین طرفین نسبت به‌میزان آن توافق حاصل نشود بانظر دادگاه تعیین خواهد شد.

تبصره ـ مطالبه هرگونه وجهی خارج از این مقررات در روابط ‌استیجاری ممنوع می‌باشد.

ماده ۱۱ ـ اماکنی که قبل از تصویب این قانون اجاره داده شده‌ اند از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم برآن خواهند بود.

ماده ۱۲ـ آیین‌ نامه اجرایی این قانون ظرف مدت سه ماه توسط‌ وزارتخانه‌ های دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و ب ه‌تصویب‌ هیات وزیران خواهد رسید.

ماده ۱۳ـ کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می‌ شود.

 

درباره نکات مهم و معیارهای اصلی در خرید خانه این مقاله را بخوانید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

Fill out this field
Fill out this field
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
شما باید با قوانین موافقت کنید.

فهرست